La plusvalía municipal es el nombre popular del IIVTNU, el impuesto que cobra el ayuntamiento cuando se transmite un suelo urbano. Lo paga el vendedor en una compraventa y el adquirente en herencias y donaciones. Hay dos métodos de cálculo, objetivo y real, y se puede presentar y pagar en la sede electrónica del ayuntamiento desde el móvil.

El impuesto aparece al vender un piso, al repartir una herencia o al recibir una donación. La parte administrativa se ha simplificado: la mayoría de ayuntamientos permiten hacer el trámite entero desde el navegador del teléfono con certificado digital o Cl@ve. La parte de cálculo sigue siendo la que da problemas, porque depende de la ordenanza de cada municipio.

Aviso: este artículo es información general de carácter divulgativo, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza fiscal, con sus coeficientes, tipos, bonificaciones y forma de gestión. Antes de presentar nada conviene consultar la ordenanza del municipio o hablar con un asesor fiscal.

Qué es el IIVTNU y quién lo paga en cada supuesto

El nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el aumento de valor del suelo urbano que se pone de manifiesto cuando ese suelo cambia de manos, ya sea por venta, herencia, donación o constitución de determinados derechos reales. Es un tributo local: lo regula el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, pero lo aplica y lo cobra cada ayuntamiento a través de su ordenanza.

Dos matices importantes. El primero es que grava el suelo, no la construcción. Por eso el cálculo parte del valor catastral del suelo y no del valor catastral total del inmueble. El segundo es que no es potestativo para el contribuyente pero sí lo es para el municipio: solo se paga en los ayuntamientos que tienen el impuesto establecido, aunque en la práctica lo tienen casi todos los de cierto tamaño.

Quién es el sujeto pasivo depende del tipo de transmisión. En las transmisiones onerosas, es decir, cuando hay contraprestación, paga el transmitente: en una compraventa, el vendedor. En las transmisiones lucrativas, cuando no hay contraprestación, paga el adquirente: el heredero o el donatario. Existe además un supuesto de sustituto del contribuyente: si en una compraventa el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador queda obligado al pago frente al ayuntamiento, aunque después pueda repercutírselo.

Sobre los plazos conviene ser exacto. En transmisiones entre vivos el plazo es de 30 días hábiles desde el día siguiente a la fecha de la transmisión, que normalmente es la fecha de la escritura pública. En transmisiones por causa de muerte el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros 6 si se solicita dentro del plazo inicial. Muchos ayuntamientos conceden esa prórroga de forma automática con la mera solicitud, pero hay que pedirla a tiempo.

Que una operación no esté sujeta no significa que no haya que hacer nada. Hay que declararla igualmente y aportar la documentación que acredita que no hubo incremento de valor. El ayuntamiento necesita ese papel para cerrar el expediente.

Cómo presentar y pagar la plusvalía en la sede electrónica desde el móvil

Los ayuntamientos gestionan el impuesto de dos formas. En régimen de autoliquidación, el contribuyente calcula la cuota y la ingresa. En régimen de declaración, el contribuyente comunica la transmisión y el ayuntamiento emite una liquidación que llega después con su carta de pago. El proceso electrónico es parecido en ambos casos y la sede indica cuál aplica en ese municipio.

1. Reúne la documentación en el teléfono. Escritura de la transmisión actual, escritura o título de cuando se adquirió el inmueble, recibo del IBI o dato del valor catastral del suelo y, en herencias, certificado de defunción y cuaderno particional o testamento. Fotografiar documentos con la app de escaneo del móvil suele bastar si genera PDF legible.
2. Entra en la sede electrónica del ayuntamiento. Busca el municipio seguido de «sede electrónica» y localiza el trámite de plusvalía o IIVTNU dentro del catálogo de tributos. Muchas capitales tienen además app propia, aunque el navegador funciona igual.
3. Identifícate. Con certificado digital de la FNMT instalado en el móvil o con Cl@ve PIN. En Android e iOS el certificado se instala como perfil o en el almacén del navegador; Cl@ve es más cómodo si solo vas a hacer el trámite una vez.
4. Rellena el formulario. Referencia catastral, fecha y valor de adquisición, fecha y valor de transmisión, porcentaje transmitido y datos del sujeto pasivo. La referencia catastral aparece en el recibo del IBI y en la escritura.
5. Elige el método de cálculo. Si la sede lo permite, el simulador muestra la cuota por el método objetivo y por el método real, y se puede quedar con la menor. Si no ofrece comparación, calcula ambas antes de confirmar.
6. Adjunta los documentos y firma. El sistema pedirá una firma electrónica con el mismo certificado o con Cl@ve.
7. Paga. Con tarjeta o cargo en cuenta desde la propia pasarela, o descargando el documento de pago con código de barras para abonarlo en la app del banco. Guarda el justificante y el registro de entrada, que es lo que acredita que presentaste dentro de plazo.

Si el ayuntamiento no tiene sede propia con este trámite, suele delegar la recaudación en la diputación provincial o en un organismo autónomo. La mecánica es la misma y la identificación digital también.

Los dos métodos de cálculo y cuándo no se paga

La forma de calcular el impuesto cambió tras una serie de pronunciamientos del Tribunal Constitucional. La sentencia 59/2017 expulsó del ordenamiento el gravamen de transmisiones en las que no había incremento de valor y la 126/2019 hizo lo propio cuando la cuota superaba la ganancia obtenida. La sentencia 182/2021, de 26 de octubre, remató el sistema al declarar nulos los preceptos que fijaban la base imponible, por imponer un método de cálculo objetivo y único que no admitía prueba en contrario. El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, introdujo el sistema vigente, con dos métodos de cálculo y un supuesto de no sujeción.

El método objetivo parte del valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión y lo multiplica por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la adquisición. Esos coeficientes tienen un máximo fijado por norma estatal y cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza sin superarlo. La última actualización de esos máximos que ha llegado a consolidarse es la de la Ley 31/2022: el Real Decreto-ley 16/2025 los revisó al alza con efectos de 1 de enero de 2026, pero decayó al no convalidarse en el Congreso el 27 de enero de 2026, de modo que siguen aplicándose los topes anteriores. Conviene comprobar en la ordenanza vigente qué coeficiente corresponde al periodo de tenencia. Sobre la base resultante se aplica el tipo de gravamen municipal, que la ley limita a un máximo del 30 por ciento y que cada municipio fija por su cuenta. Por eso no tiene sentido dar porcentajes generales: la misma operación tributa distinto en dos ciudades vecinas.

El método real, también llamado estimación directa, compara el valor de transmisión con el valor de adquisición y toma la diferencia. Como el impuesto grava solo el suelo, a esa diferencia se le aplica la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble. El resultado es la base imponible por este método.

El contribuyente puede aplicar el que le resulte más favorable. Esa comparación merece hacerse siempre, porque en operaciones con poca ganancia o con periodos de tenencia cortos las diferencias son notables.

Cuando el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición no hay incremento de valor y la operación no está sujeta al impuesto. Para acreditarlo hay que declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten ambos valores, normalmente las escrituras. Sin esa acreditación el ayuntamiento no aplica la no sujeción por iniciativa propia. En herencias y donaciones la comparación se hace con el valor declarado a efectos del impuesto sobre sucesiones y donaciones, mientras que el valor de adquisición es el que consta en el título por el que adquirió quien transmite. En ambos casos se toma el valor comprobado por la Administración si resulta mayor.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?
El vendedor, por ser el transmitente en una operación onerosa. La excepción es cuando el vendedor es una persona física no residente en España: en ese caso el comprador responde como sustituto del contribuyente ante el ayuntamiento.

¿Cuánto tiempo hay para presentar la plusvalía de una herencia?
Seis meses desde la fecha de fallecimiento. Dentro de ese plazo se puede pedir una prórroga de otros seis meses, que en muchos ayuntamientos se concede de forma automática con la simple solicitud.

¿Qué método de cálculo conviene elegir?
El que dé una cuota menor. El método objetivo usa el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente municipal; el real usa la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, ajustada a la parte de suelo. Conviene calcular los dos antes de presentar.

¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si no hay incremento de valor del terreno, la operación no está sujeta al impuesto. Aun así hay que presentar la declaración y aportar las escrituras de adquisición y transmisión para acreditarlo.

¿Se puede hacer todo el trámite desde el móvil?
En la mayoría de ayuntamientos sí. Se accede a la sede electrónica desde el navegador del teléfono, se necesita certificado digital o Cl@ve para identificarse y firmar, y el pago se hace con tarjeta o descargando el documento con código de barras para abonarlo en la app del banco.

¿Qué pasa si se presenta fuera de plazo?
El ayuntamiento puede exigir el impuesto con recargos por presentación extemporánea e intereses de demora, y abrir procedimiento sancionador si detecta la omisión antes de que el contribuyente regularice.

Si el trámite es tu primer contacto con la administración electrónica, tenerlo resuelto ahorra tiempo en el resto: la misma identificación digital sirve para empadronarse online o para los trámites de facturación electrónica ante la AEAT.